Condomínio recém-entregue: os 90 primeiros dias do síndico

Situação conferida em 11/11/2026.

A construtora entregou as chaves, a assembleia de instalação elegeu você e, na primeira semana, chegam as perguntas: posso fechar a varanda? Onde instalo o ar-condicionado? As câmeras gravam a garagem? Quem chama quando a bomba para? Nada disso vem pronto no manual da construtora, e cada resposta vira regra para os próximos anos.

O que está em jogo para você, síndico

• Prazos com a construtora: defeitos que não forem registrados agora viram discussão depois. O Código Civil (art. 618) prevê 180 dias para agir após o aparecimento do defeito.
• Garantias: sem plano de manutenção registrado (NBR 5674), a construtora pode negar reparos alegando falta de manutenção.
• Fachada e instalações: sem padrão definido, cada morador fecha a varanda e instala o ar-condicionado de um jeito, e a fachada perde unidade. Carregadores de carro elétrico sem análise podem sobrecarregar a instalação da garagem.
• Segurança: câmeras entregues sem pensar no uso real costumam deixar pontos cegos em acessos e garagem.

Os primeiros 30 dias: receber e registrar

1. Vistoria técnica das áreas comuns, com lista de pendências anexa ao termo de recebimento.
2. Conferência da documentação: manual de uso e manutenção (NBR 14037), projetos como construído, AVCB, garantias de equipamentos.
3. Registro de cada defeito, com data de aparecimento e protocolo de comunicação à construtora.

Dias 30 a 60: segurança e padrões

1. Avaliação do CFTV, do controle de acesso, da interfonia e da portaria, com as adequações especificadas.
2. Padrões técnicos para os moradores aprovarem em assembleia: fechamento de varandas, condensadoras de ar-condicionado, telas de proteção, carregadores de veículo elétrico.
3. Regras de reforma nas unidades conforme a NBR 16280.

Dias 60 a 90: rotina e manutenção

1. Plano de manutenção anual a partir do manual da construtora.
2. Escopos para contratar as conservadoras: elevadores, bombas, incêndio, reservatórios, jardinagem.
3. Procedimentos e plano de emergência: incêndio, gás, alagamento, falta de energia, elevador parado.
4. Treinamento do zelador e da portaria.

Nas novas edificações condominiais, a Lei nº 13.312/2016 tornou obrigatória a medição individualizada do consumo de água. Vale conferir na implantação se os hidrômetros individuais foram entregues e estão funcionando.

Você não precisa fazer isso sozinho

A implantação tem muita decisão técnica concentrada em poucos meses. Com um engenheiro, você tem um plano priorizado, com custos para levar à assembleia, e cada decisão fica documentada.