Prédio novo com infiltração? O prazo para cobrar a construtora já está correndo

Situação conferida em 11/11/2026.

A mancha no teto da garagem apareceu em março. O zelador comunicou, a administradora mandou e-mail para a construtora, ela respondeu que “vai agendar uma visita”… e o tempo passou. O prazo para cobrar não espera a construtora responder.

O que diz a lei

• Código Civil, art. 618: o construtor responde por cinco anos pela solidez e segurança da obra. O parágrafo único traz um alerta: o direito decai se a ação não for proposta em até 180 dias depois que o defeito aparece.
• Código de Defesa do Consumidor: também protege o condomínio diante da incorporadora, com prazos próprios para vícios aparentes e ocultos.
• ABNT NBR 17170 (em vigor desde 2023): recomenda prazos de garantia por sistema (impermeabilização, revestimentos, instalações etc.) para empreendimentos protocolados depois da norma.

Os prazos exatos de cada caso dependem de análise jurídica. Por isso, o advogado do condomínio deve participar.

O que está em jogo para você, síndico

• E-mail não é prova técnica. Sem laudo, a construtora pode dizer que o problema é de uso.
• Falta de manutenção derruba a garantia. Se o manual de manutenção não foi seguido e registrado, a construtora tem argumento para negar.
• O prazo corre mesmo quando ninguém está olhando. E, se ele vencer, quem vai explicar aos moradores por que o reparo sairá do caixa do condomínio?

Você não precisa brigar sozinho com a construtora

Na assessoria de garantia, eu:

• faço a vistoria de recebimento das áreas comuns, de preferência antes de assinar o termo;
• emito um laudo técnico com ART para cada problema: fotos, causa provável, norma descumprida e grau de risco;
• dou suporte técnico à notificação formal feita pelo advogado do condomínio;
• acompanho o reparo para garantir que a construtora atacou a causa, e não só pintou por cima.

Checklist do síndico

1. Cada defeito tem data de aparecimento registrada?
2. Existe laudo técnico com ART, ou só e-mails e fotos de celular?
3. A manutenção do manual está sendo feita e registrada?
4. O advogado do condomínio já sabe dos prazos?